Vos parents veulent vous aider à acheter ? Ou c’est vous qui voulez aider un enfant ? Jusqu’au 31 décembre 2026, une règle temporaire permet de donner 100 000 € sans aucun droit pour un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique. Elle s’ajoute aux abattements habituels. Mal utilisée, elle peut aussi coûter plusieurs milliers d’euros de droits rappelés.
La règle : 100 000 € par donateur, 300 000 € par bénéficiaire
L’article 790 A bis du Code général des impôts, rétabli par la loi de finances pour 2025, exonère les dons de sommes d’argent versés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, dans ces limites :
- 100 000 € par donateur et par bénéficiaire ;
- 300 000 € au total pour un même bénéficiaire, tous donateurs confondus.
Peuvent donner : un parent, un grand-parent ou un arrière-grand-parent à un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant. Un oncle ou une tante peut aussi donner à un neveu ou une nièce, seulement s’il n’a pas de descendant. Un grand-père peut donc donner 100 000 € à chacun de ses petits-enfants, puisque le plafond se compte par donateur et par bénéficiaire.
Pour quels projets ?
| Exonéré | Exclu |
|---|---|
| Achat d’un logement neuf | Achat d’un logement ancien |
| Achat sur plan (VEFA) | Terrain à bâtir, maison que l’on construit soi-même |
| Travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’, dans la résidence principale dont le bénéficiaire est propriétaire | Achat par une SCI, résidence secondaire, parking |
| Logement gardé 5 ans en résidence principale, ou loué comme résidence principale (achat seulement) | Résidence services louée à son exploitant, location à un membre du foyer fiscal |
Combien cela fait économiser : trois exemples
Ces exemples sont fictifs. Ils utilisent le barème et les abattements en vigueur au 26 octobre 2026.
- Thomas, 34 ans, achète un appartement sur plan. Ses parents, 62 et 59 ans, lui donnent 200 000 € chacun. Sans la règle, après l’abattement de 100 000 € par parent et le don d’argent de 31 865 € (article 790 G), le couple paierait 23 643 € de droits. Avec la règle : 0 €.
- Si ses parents lui avaient déjà donné 100 000 € chacun en 2019, les abattements seraient consommés : 76 389 € de droits sans la règle, 36 389 € avec. L’économie est de 40 000 €.
- Kevin reçoit 100 000 € de son oncle Jean-Pierre, 66 ans, sans enfant, pour un logement neuf. Entre oncle et neveu, le taux est de 55 % : 33 092 € de droits sans la règle, 0 € avec.
Les trois pièges
- Le délai de 6 mois. L’argent doit être utilisé au plus tard le dernier jour du sixième mois qui suit le versement. Un virement le 31 décembre 2026 doit être utilisé au plus tard le 30 juin 2027.
- Seule la somme réellement utilisée est exonérée. Léa reçoit 100 000 € de sa grand-mère Odette, 81 ans, mais ne fait que 45 000 € de travaux dans les 6 mois. Les 55 000 € restants redeviennent taxables : 2 821 € de droits au lieu de 0 €.
- Les 5 ans. Vendre le logement avant 5 ans fait revenir les droits, avec l’intérêt de retard. Racheter un autre logement ne rattrape pas l’exonération.
Les 5 étapes avant le 31 décembre
- Vérifiez que le projet entre dans la règle : neuf, sur plan, ou travaux éligibles à MaPrimeRénov’ dans la résidence principale.
- Faites les comptes par donateur : 100 000 € au maximum chacun, 300 000 € au total par bénéficiaire.
- Faites le virement avant le 31 décembre et gardez la preuve de la date. C’est la date du versement qui compte, pas celle de la signature chez le notaire.
- Déclarez le don sur le formulaire 2735 en version papier. Les autres dons manuels se déclarent en ligne, mais celui-ci fait exception : le formulaire se dépose ou s’envoie au service des impôts de votre domicile. Faites-le au plus tard fin janvier 2027, pour que la date du virement indiquée soit admise. Dans l’acte d’achat, faites mentionner un apport personnel au moins égal à la somme reçue.
- Une même dépense ne compte pas deux fois : la part de travaux déjà financée par MaPrimeRénov’, un crédit d’impôt ou une déduction ne peut pas être couverte par le don exonéré.
Avant le virement, demandez une confirmation écrite à votre notaire ou à votre centre des impôts. Un e-mail suffit, et il vous protège en cas de contrôle.
Logement ancien, prolongation : ce qui est vrai
Certains sites annoncent une extension de la règle à l’achat d’un logement ancien pour un premier achat. Au 26 octobre 2026, elle ne figure ni dans l’article consolidé sur Légifrance, ni dans la doctrine de l’administration (BOFiP, § 840), qui ne vise que le neuf et la VEFA. Un amendement qui voulait prolonger la règle jusqu’en 2029 n’a pas été retenu, et rien n’est voté pour l’après 2026. Après cette date, les règles habituelles restent : 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, plus 31 865 € pour un don d’argent.
La fiche gratuite et le dossier complet
La fiche gratuite réunit les conditions, le calendrier, les 5 étapes, les exemples chiffrés, la liste des justificatifs à garder et les questions à poser au notaire. Recevez-la par e-mail.
Pour préparer le dossier jusqu’au bout (calculateur par donateur, modèles de lettres, formulaire 2735 pas à pas, achat en couple, VEFA, succession), le dossier complet est dans la boutique.
Sources
- Code général des impôts, article 790 A bis (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 71), version en vigueur au 26 octobre 2026.
- BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-20-20 (version du 4 septembre 2025), § 750 à 1000.
- Code général des impôts, articles 777, 779, 790 B et 790 G (barème et abattements).
- Notice du formulaire 2735 (version 09-2026), cas de déclaration papier ; BOFiP § 770 (date du versement).
Information générale, pas un conseil individuel. Marc, le présentateur de la vidéo, est créé avec l’IA.